Qu'est-ce que le rendement locatif brut et comment le calculer ?

Le rendement locatif brut est le rapport entre les loyers annuels et le prix d'achat total du bien. Formule : (Loyer mensuel × 12 / Prix d'achat total) × 100. Par exemple, un appartement acheté 150 000 € avec un loyer de 750 €/mois offre un rendement brut de 6 %. C'est un indicateur rapide mais incomplet car il ne tient pas compte des charges.

Quelle est la différence entre rendement net et rendement net-net ?

Le rendement net prend en compte toutes les charges (taxe foncière, assurance, gestion, charges non récupérables, vacance locative) en plus du prix d'achat. Le rendement net-net intègre également la fiscalité sur les revenus locatifs (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %). Un bien affichant 6 % brut peut descendre à 3,5–4 % net-net après fiscalité.

Quel rendement locatif viser en France en 2025 ?

En France, un rendement brut de 5–7 % est considéré comme bon pour un investissement locatif. Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux), les rendements sont souvent inférieurs à 4 % en raison des prix d'achat élevés. Des rendements de 7–10 % brut sont possibles dans des villes moyennes (Roubaix, Le Mans, Limoges) mais avec des risques de vacance locative plus élevés.

Qu'est-ce que le cashflow locatif ?

Le cashflow locatif est la différence mensuelle entre les loyers perçus et l'ensemble des dépenses (mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurance, gestion). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un revenu net chaque mois. Un cashflow négatif, ou 'effort d'épargne', signifie que vous devez compléter de votre poche chaque mois.

Quelles charges déduire pour calculer le rendement net ?

Pour calculer le rendement locatif net, il faut déduire : la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion locative (6–10 % du loyer si agence), les provisions pour travaux, et la vacance locative (généralement 5–8 % des loyers annuels). Ces charges représentent en moyenne 20–30 % des loyers bruts.

🏘️

Rendement locatif

Calculez le rendement brut, net et net-net de votre investissement locatif.

En bref

Le rendement locatif brut se calcule ainsi : (loyer mensuel × 12 / prix d'achat total) × 100 ; un bon rendement brut en France se situe entre 5 et 7 %, mais le rendement net-net, après charges et fiscalité, est souvent inférieur de 2 à 3 points.

Acquisition

Prix d'achat

€

Frais de notaire

Travaux

€

Revenus & charges

Loyer mensuel

€

Charges non récup./mois

€

Taxe foncière

€/an

Assurance PNO

€/an

Frais de gestion

Taux de vacance

Mensualité crédit

€/mois

Cashflow mensuel

+625€

soit +7 500 €/an après toutes charges

Investissement total

171 250€

prix + notaire + travaux

Frais de notaire

11 250€

Loyer annuel effectif

9 120€

vacance: 480 €

Charges annuelles

1 620€

📆

Retour sur investissement

22,8 ans

Basé sur le cashflow annuel

📊 Rendements

Rendement brut5,61%

Rendement net4,38%

Rendement net-net (après flat tax 30%)3,07%

Brut

5,61%

loyers / investissement

Net

4,38%

après charges

Net-net

3,07%

après flat tax 30%

Calcul indicatif. La fiscalité réelle dépend de votre régime d'imposition (micro-foncier, réel, LMNP...). La flat tax de 30 % s'applique au régime micro-foncier hors abattements spécifiques.

Offres partenaires

🎓Ma Formation ImmoFormation certifiée

Devenez un investisseur immobilier rentable

Formations en ligne pour maîtriser l'investissement locatif — de l'achat à la gestion LMNP

Voir les formations →

↗

🏠JD2M comptable LMNPSpécialiste LMNP

Déclarez votre LMNP sans stress

Expert-comptable spécialisé LMNP/LMP — liasse fiscale, bilan et déclaration pris en charge

Découvrir JD2M →

↗

🏘️Luko2 min pour souscrire

Assurance PNO à partir de 5€/mois

Assurance propriétaire non occupant — souscription en ligne en 2 min

Obtenir un devis →

↗

🏡Meilleurs AgentsGratuit

Estimez votre bien gratuitement

Estimation immobilière gratuite + mise en relation avec des agences locales

Estimer mon bien →

↗

🔗 Liens sponsorisés — CalcHub peut percevoir une commission si vous souscrivez via ces liens, sans surcoût pour vous.

Rendement locatif : ce qu'il faut savoir

Le rendement est le premier critère d'évaluation d'un investissement locatif, mais le rendement brut affiché dans les annonces masque la réalité une fois les charges et les impôts déduits. Distinguer le brut, le net et le net-net est indispensable pour comparer objectivement deux biens et anticiper son cashflow. Cette calculatrice détaille les trois niveaux de rendement à partir du prix, des loyers et de vos charges réelles.

Questions fréquentes

Des questions sur cette calculatrice ? Toutes nos calculatrices sont gratuites, sans inscription, et mises à jour avec les données officielles 2025.

Calculatrices similaires

💱Convertisseur de devises 🏠Crédit immobilier 💼Salaire brut → net 📈Intérêts composés