Frais de notaire : comment les calculer et les réduire

En bref

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf ; près de 80 % sont en réalité des taxes (droits de mutation) reversées à l'État, le notaire ne percevant qu'environ 1 % du prix en émoluments réglementés.

Souvent sous-estimés dans le budget d'un achat immobilier, les frais de notaire peuvent dépasser 18 000 € pour un bien à 250 000 € dans l'ancien. Voici ce qu'ils recouvrent réellement et comment les alléger.

Que comprennent les « frais de notaire » ?

L'appellation est trompeuse : il s'agit de frais d'acquisition, dont le notaire ne garde qu'une petite partie. Ils se décomposent en plusieurs postes.

• Les droits de mutation (DMTO) : la plus grosse part, reversée à l'État et aux collectivités (~5,8 % dans l'ancien).
• Les émoluments du notaire : sa rémunération réglementée, dégressive, environ 1 % du prix.
• La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix.
• Les débours : sommes avancées par le notaire (documents, cadastre, géomètre).

Combien dans l'ancien vs le neuf ?

Dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix. Dans le neuf (VEFA), les frais tombent à 2 à 3 % car les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, la TVA étant déjà incluse dans le prix de vente.

Comment réduire les frais de notaire

• Déduire le mobilier : cuisine équipée, électroménager, meubles (sur factures) peuvent être retirés de l'assiette, dans la limite d'environ 5 % du prix.
• Déduire les frais d'agence si le mandat est à la charge de l'acquéreur : les droits se calculent sur le prix net vendeur.
• Négocier la remise du notaire : au-delà de 100 000 €, il peut accorder jusqu'à 20 % de remise sur la part de ses émoluments au-delà de ce seuil.

Peut-on les inclure dans le prêt ?

Oui, via un financement à 110 %, mais c'est devenu rare : la plupart des banques exigent que votre apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Mieux vaut donc les anticiper dans votre plan de financement.

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